赶走租客就卖房 大温房东惨赔4万
西温一名房东因被裁定需向前租客支付超过3.8万加元的赔偿，近日试图在BC省最高法院推翻该裁决，但最终败诉。根据法官陈安妮塔（Anita Chan） 于本周三发布的裁决书，西温房东Davood Nekoi-Panah于 2024年3月以“房东自用”为由，向其租客 Bahador Mohajerrey 发出了两个月的终止租约通知。尽管通知要求租约于2024年5月结束，但租客很快找到了新住所，并于3月底提前搬离。根据BC省法律，如果房东或其直系亲属真诚打算入住出租单位，房东可以终止租约。但在租客搬离后，房东必须在合理时间内实现该入住目的，而且无论是房东本人还是其家属，必须连续居住满最低规定期限。在租客被驱逐时，最低居住期限为6个月。此后，BC省政府已将该期限延长至12个月。如果房东未能在合理时间内完成驱逐目的，或未满足最低居住期限，住宅租务处（RTB）可裁定其向前租客作出赔偿。本案正是如此。本案租客于2025年初向RTB申诉，指控房东在他搬离后并未连续居住满6个月。审理此案的RTB仲裁员同意该指控，并裁定 房东向租客支付38,596加元，相当于12 月原租金，另加100加元 的 RTB申请费。房东上诉被驳回随后，房东Nekoi-Panah 先向 RTB 申请复议，后又向BC省最高法院申请司法复核，案件因此交由陈法官审理。在司法复核申请中，房东提出两点主要理由：第一，他称自己 未能出席 2025 年 2 月的听证会 是由于不可控因素造成，而在其缺席的情况下继续听证，属于程序不公；第二，他认为 RTB 认定其 未能提供足够证据证明已居住满 6 个月 的结论“明显不合理”。这两项主张被法官驳回。关于房东缺席听证会一事，法官指出，RTB 仲裁员已审查其提交的医疗证明，并认为该证明 缺乏说服力。裁决书写道：“仲裁员注意到，该医疗证明的擡头上没有地址或电话号码，也未由明确表明自己是医生的个人签署。这些观察都是准确的。此外，证明中并未说明房东当时身在加拿大境外，或遭遇医疗紧急状况，仅称其在听证当日‘不宜参与’。仲裁员认为，该证明未能解释为何房东无法安排他人代为出席听证。在我看来，仲裁员基于现有证据作出的这些认定是合理的”。租客搬出后房屋即出售在房东是否实际居住满 6 个月的问题上，法官同样认定仲裁员的判断并无不当。合同附录显示，房价下调 1 万加元，作为证据，房东提交了一份 2024 年 3 月 20 日 签署的房屋买卖合同，成交日期为 4 月 29 日。合同附录显示，房价下调 1 万加元，并约定 Nekoi-Panah 将租住原本由 Mohajerrey 居住的低层套间。BC省物业评估局（BC Assessment）的记录显示，位于 西温圣安德鲁路 602 号 的该物业于 2024 年 3 月 以 289 万加元 成交。此外，房东Nekoi-Panah 还提交了一封由其地产经纪出具的信函，称他从 2024 年 5 月 1 日至 9 月 30 日 期间，以 每月 3,500 加元 的价格向新业主回租该套间，并提供了 5 笔电子转账记录。但仲裁员认为，这些证据不足以证明房东实际居住在该单位中。陈法官指出，这一认定是仲裁员基于其专业判断作出的，属于其合理裁量范围。裁决书指出：“仲裁员具备判断居住事实的专业能力，应由其决定房东是否已证明自己确实入住该出租单位。值得注意的是，房东未提交任何以该地址登记的水电账单、邮寄给他的信件、送货记录，或带有该地址的身份证明文件，如驾照或护照。仲裁员的结论基于证据作出，并非明显不合理”。最终，陈法官驳回了房东的司法复核申请，维持 RTB 对 租客的赔偿裁决。法官还指出，房东在租客搬出后不久即出售房屋，可能已使案件中的其他争议点 失去实际意义。裁决书写道：“在物业于 2024 年 5 月 1 日 售予新买家之后，房东是否仍符合《住宅租赁法》所定义的‘房东’身份，存在争议。但由于该问题未在仲裁员或本院审理中被提出，我在此不再展开讨论”。
