安省房屋亏本出售比例激增，强制拍卖数量创十年新高
安省的房地产销售数据显示，2025 年售出房屋中，亏本交易的比例持续上升，由贷款方强制拍卖（power of sale, POS）的房源数量也在不断增加。图源：51记者拍摄负责全省房产权登记的私营公司 Teranet Inc. 在其年度安省房地产市场报告中指出，自 2022 年加拿大央行开始加息以来，房市各方的境况鲜有好转，越来越多购房者面临还款压力。Teranet 数据与分析部门经理 Karan Malhotra 表示：“影响因素没有减弱，反而加剧了。从家庭和资金管理的角度来看，2026 年的生存成本将会更高。”报告中最显著的发现是自 2022 年以来强制拍卖（POS）交易数量呈指数级增长，2025 年达到 2,979 宗。这是自 2016 年以来的最高值。不过 Malhotra 指出，2011 到 2022 年间，POS 销售——即贷款方为追回欠款而主导出售流程——一直呈稳定下降。2008 年金融危机后，2011 年安省曾有 7,790 宗强制拍卖（约占全省交易 2.35%），但十年低利率让该数字逐年下降，2022 年跌至仅 578 宗的新低。Malhotra 认为，过去五年宏观经济逆风——如新冠疫情导致的失业激增、高通胀以及为遏制通胀而加息——是推动 POS 销售上升的主因。即便如此，三年间 415% 的增幅也显示出市场的严重动荡。Re/Max Hallmark Realty Ltd. 的地产经纪 Michael De Luca 长期跟踪 POS 挂牌，他表示：“我不会惊讶这些房源大多集中在公寓市场。”他注意到，近期有更多投资房产因业主违约而被贷款方接管并出售。Malhotra 尚未整理 2026 年的数据，但预计贸易战持续和房贷利率上升，将对需从 2021 年低利率续约的房屋造成负面影响。“我认为，许多续约将决定市场走势。”他说。另一组值得关注的数据是亏本售房比例。2025 年房屋是否亏本，主要取决于购买时间。2022 年购入、2025 年转手的房屋中，约 36.6% 亏本出售。相比之下，2020 年购入的房屋亏本比例仅为前者的五分之一。2023 年购入、2025 年售出的房屋，亏本比例略低，为 24.6%。而 2021 年售出、过去四年内购入的房屋，亏本比例通常低于 2%。安省部分人口较少地区亏本交易占比较高（Dufferin 37.8%、Niagara North 32%、Halliburton 27.8%），但一些人口密集区同样比例不低。如 Peel（密西沙加、Brampton 和 Caledon）29.6%，Durham（Oshawa、Pickering、Ajax 和 Whitby）23%，多伦多为 22.3%。房屋价格区间也影响亏损概率：2022 年购入、2025 年售价为 50 万至 100 万加元的房屋中，37.9% 亏本出售。Malhotra 指出，这一最可负担的价位下跌，凸显多伦多公寓市场的恶化。价格在 100 万至 300 万加元区间的房产也表现不佳，2022 年购入的这类房屋有 33.7% 亏本。该区间多为多伦多周边的中产郊区房源。Malhotra 说：“疫情期间，很多非‘豪宅’区域的房屋成交价超过 300 万加元。实际上，3,500 平方英尺的房子售价一般在 290 万至 320 万加元之间。随着价格回落到 100 万到 300 万区间，亏损主要就集中在这里。”数据还显示，首次购房者的平均年龄上升：2015 年，首次购房者中有一半年龄不超过 36 岁；十年后，这一分界线升至 40 岁。同时，首次购房者重新成为全省最活跃买家：2022 年，多套房业主购入 25.2% 房屋，首次买家只占 20.8%；2025 年，多套业主降至 21.5%，首次买家则升至 24.8%，跃居首位。Harvey Kalles Real Estate Ltd. 经纪 Andre Kutyan 说：“我亲眼看到，现在只有靠‘父母银行’支持的年轻买家才能买房。”他指出，在多伦多，非豪华独立屋的持有成本和首付已占高收入专业人士可支配收入的一半以上。“我见过有律师、医生，30 岁出头刚结婚的客户，努力存钱也买不起房。”他说。Malhotra 再次提到宏观经济压力，并承认虽然房价下跌，但买家攒首付和获得融资的难度反而更大。Malhotra 说：“借贷成本更高，压力测试也让能买房的人群缩水。他们有买房的动力，但却买不了。情况已不如从前。”
